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物業(yè)管理招投標(biāo)方式淺析

  從90年代后期起,中國的物業(yè)管理開始進入市場運作階段,,為了使新興的物業(yè)管理市場逐步規(guī)范成熟起來,必須盡快引入競爭機制,物業(yè)管理項目的招標(biāo)則是促進良性競爭的有效手段。
  1996年12月,深圳市率先嘗試了由行業(yè)主管部門組織的公開物業(yè)管理招投標(biāo),鹿丹村小區(qū)通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的成功創(chuàng)全國之先河,物業(yè)管理開始走出“誰開發(fā)、誰管理”的初級發(fā)展階段,由于全國各地的物業(yè)管理市場發(fā)展參差不齊,直到3年后的1999年,物業(yè)管理招投標(biāo)的試點工作才在全國各大城市興起,成為本行業(yè)的一大熱點話題。
  物業(yè)管理招投標(biāo)從1999年下半年開始出現(xiàn)的這一個小高潮并非出于偶然。其中一個因素自然是1999年5月23-24日全國物業(yè)管理工作會議在深圳召開,建設(shè)部副部長宋春華在會上明確指出:“各地要在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,制定物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)則,努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境,精心組織招投標(biāo)工作”。并希望“在以后的工作中,必須徹底改變‘誰開發(fā)、誰管理’的壟斷經(jīng)營局面。凡是10萬平方米以上的新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督下,在商品房預(yù)售前面向社會招標(biāo)?!倍覀冋J為物業(yè)管理公開招投標(biāo)的推出是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段后的必然產(chǎn)物。通過投標(biāo),物業(yè)管理企業(yè)可以在平等競爭的前提下開拓業(yè)務(wù),擴大市場份額,實現(xiàn)規(guī)?;?jīng)營,提高管理水平,樹立企業(yè)形象。因此隨著物業(yè)管理企業(yè)參與招投標(biāo)活動的積極性的提高,物管市場的競爭也越發(fā)激烈。
  雖然所說目前全國各地物業(yè)管理公開招投標(biāo)仍舊處于起步和嘗試階段,但其之所以引起業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注,是因為大家對于打破壟斷、真正推進物業(yè)管理市場化的期待已經(jīng)太久了。
  一、物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要推行招投標(biāo)
 ?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理招標(biāo)方的逐步成熟。
  招標(biāo)方包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)業(yè)主,前者往往是政府投資部門、事業(yè)單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),一般具有招標(biāo)的經(jīng)驗和能力。后者則往往面臨缺乏經(jīng)驗、無完善的操作規(guī)范可以依據(jù)的問題,因此,業(yè)主委員會需要有一個提高自律意識、努力掌握招投標(biāo)相關(guān)政策、規(guī)則和學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗的過程。
  總體來看,物業(yè)管理招投標(biāo)方正在逐步走向成熟。房地產(chǎn)開發(fā)商意識到,本著對今后管理負責(zé)的態(tài)度,打破地區(qū)界限,放眼社會,一步到位選聘社會上有實力、有經(jīng)驗、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司,負責(zé)起物業(yè)售后服務(wù)工作,既符合社會分工的專業(yè)要求,順應(yīng)物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流,也擺脫了自己做管理又不懂管理,以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境,使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務(wù),與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。
  業(yè)主對物業(yè)管理公司的取舍支配著競爭的走向。業(yè)主們對物業(yè)管理公司的判斷逐漸擺脫“費用決定論,”即并不是誰報價低就選擇誰,而是依據(jù)投標(biāo)企業(yè)的管理水平、管理業(yè)績、管理風(fēng)格等因素綜合考慮。
 ?。ǘ┪飿I(yè)管理投標(biāo)方的逐步成熟。
  投標(biāo)企業(yè)一般均具有公平競爭的意識,試圖通過投標(biāo),搶占市場份額,擴大企業(yè)影響,走規(guī)?;?jīng)營道路。特別是一些跨區(qū)投標(biāo)的物業(yè)管理公司,往往具有良好的資質(zhì),較為豐富的管理經(jīng)驗和專業(yè)知識,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上取得了一定的信譽,無論是硬件還是軟件方面,均有一定的優(yōu)勢。
  在投標(biāo)過程中,投標(biāo)企業(yè)越發(fā)注重前期的市場調(diào)研,對招標(biāo)物業(yè)的市場狀況,有關(guān)的政策、法規(guī),居民對物業(yè)管理的認知程度等展開全面了解,精心準備,做到有備而來。
  通過競爭,投標(biāo)企業(yè)認識到,不僅要善于理財,為業(yè)主精打細算,更要憑借全新的理念和舉措,突出自身的管理風(fēng)格和品牌形象,贏得物業(yè)管理權(quán)。
  目前,也還存在個別投標(biāo)企業(yè)采取非正當(dāng)競爭性手段,鉆政策、法規(guī)的空子,干擾招投標(biāo)活動的現(xiàn)象。有的投標(biāo)企業(yè)脫離實際,作出種種過高承諾,也影響到評標(biāo)工作的順利進行。
 ?。ㄈ┪飿I(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)打破誰開發(fā)、誰壟斷的陳舊模式,使物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理分離?! ≡谖飿I(yè)管理自身作為一個行業(yè)存在的初期,發(fā)展商別無選擇地自組物業(yè)管理公司,但是隨著行業(yè)自身的發(fā)展需要,物業(yè)開發(fā)和管理不進行分離,會造成許多難以調(diào)和的矛盾。尤其在各種法令法規(guī)及其配套措施還不夠完善的今天,發(fā)展商自己直接組建和領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司,若缺乏自律意識,或在自身經(jīng)營中發(fā)生困難的前提下,將最終損害業(yè)主(客戶)的切身利益。舉一個最簡單的例子:發(fā)展商拖欠、挪用或不按規(guī)定金額繳納維修基金并不是個別現(xiàn)象,相當(dāng)一部分就發(fā)生在開發(fā)和管理為同一家公司的情況下。一旦發(fā)展商資金運作困難,直接導(dǎo)致的結(jié)果就是業(yè)主委員會成立之后不能獲得足額的維修基金,甚至失去大部分基金,包括業(yè)主(客戶)自己所繳納的部分。物業(yè)管理招投標(biāo)工作的開展將促使物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理分離,最大程度上保障業(yè)主(客戶)的利益不受侵害。同時也只有開發(fā)和管理的分離,才能促使越來越多的物業(yè)管理企業(yè)不斷自我壯大、獨立成長,保證物業(yè)管理作為一個獨立的行業(yè)按照其自身的規(guī)律健康發(fā)展下去。
  (四)推行物業(yè)管理招投標(biāo),通過競爭機制,加速推進全行業(yè)市場化進程。經(jīng)過幾年的發(fā)展,全國各地目前已形成了許多有較強市場意識的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè),迫切希望擴大市場占有率,行業(yè)競爭日趨激烈。如果不能保證這種競爭始終處于有序、公平的狀態(tài),就有可能造成不正當(dāng)競爭的蔓延,發(fā)生暗箱操作,最終將不利于行業(yè)的健康發(fā)展。只有在公開、公平、公正的競爭機制影響下,才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規(guī)模大、機制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中憑借自身的優(yōu)勢脫穎而出。與其它行業(yè)一樣,物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起,他們通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新,通過相互間的競爭和交流,最終將帶領(lǐng)行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)的共同進步和提高。而物業(yè)管理招投標(biāo)的推行正為本行業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)的迅速成長提供了便利條件。
 ?。ㄎ澹┐_立起一種同時保障發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主(客戶)三者利益的規(guī)范機制。
  不少物業(yè)管理企業(yè)在參與物業(yè)管理招投標(biāo)過程中都會遇到這樣一些問題:發(fā)展商希望物業(yè)企業(yè)吸納一些自身難以消化的人員;減免空房管理費;為了促銷,盡量降低物業(yè)管理費收費標(biāo)準等等。而物業(yè)管理企業(yè)出于承接物業(yè)的渴望常常處于進退兩難的境地。這些問題看似發(fā)展商與物業(yè)管理企業(yè)作為合同雙方的權(quán)利義務(wù)問題,實際暴露出的是發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主(客戶)三者之間的權(quán)利義務(wù)沒有得到相應(yīng)的保障。
  以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)就可以解決這些問題。招投標(biāo)的評審權(quán)和決定權(quán)授權(quán)交給了專家評審小組,有利于作出最正確的選擇。同時,整個招投標(biāo)過程是公開、透明的,交易條件也公平、明示的,最大程度上杜絕了不合理條件,有利于物業(yè)管理企業(yè)輕裝上陣,最終有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
  二、招投標(biāo)過程中急需解決的一些問題
  由于物業(yè)管理招投標(biāo)尚處于起步和嘗試階段,不可避免地存在著一些不盡如人意的問題。我們就招標(biāo)過程中尚需完善之處談幾點看法。
 ?。ㄒ唬┮?guī)則有待完善
  物業(yè)管理招投標(biāo)活動涉及諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,包括物業(yè)的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間,也包括業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司、與全體業(yè)主之間以及全體業(yè)主與物業(yè)管理公司之間等,需要相應(yīng)的法律依據(jù)做為保障。
  政府部門積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項目的公開招標(biāo)制度,同時對參與競爭的物業(yè)管理公司提出資質(zhì)要求,提高參賽者的標(biāo)準,都有利于物業(yè)管理招投標(biāo)市場的發(fā)展。
 ?。ǘσ欢l件下的物業(yè)必須實行招投標(biāo)。
  現(xiàn)在發(fā)展商和業(yè)委會在選擇物業(yè)管理公司的過程中,可以自主決定選擇的方式。以“公開、公平、公正”原則為前提的招投標(biāo)方式無疑是最合理的選聘方式,政府部門應(yīng)當(dāng)采取一些強制措施。如對于新建物業(yè),達到一定的規(guī)模的,發(fā)展商必須采用招投標(biāo)方式。而業(yè)委會選聘物業(yè)公司更是必須堅持招投標(biāo)。
 ?。ㄈ┰O(shè)立非官方的、權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機構(gòu)。
  目前許多招投標(biāo)因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道,未達到滿意的結(jié)果。因此建議設(shè)立非官方的、權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機構(gòu)。有以下幾點建議可供參考:
  1、設(shè)立權(quán)威的物業(yè)管理招投標(biāo)機構(gòu),專門負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)的工作。但不宜由政府主管部門直接參與,把政府行為與市場行為連在一起不合理。
  2、物業(yè)管理招投標(biāo)事先必須到專門機構(gòu)備案,取得專門機構(gòu)的認可方可進行。
  3、專門機構(gòu)應(yīng)就個案指定專人負責(zé),并幫助招標(biāo)方制定招投標(biāo)的方案,編寫招標(biāo)書,推薦合格的物業(yè)管理公司參加招投標(biāo)。
  4、專門機構(gòu)應(yīng)協(xié)助招標(biāo)方分析投標(biāo)公司的標(biāo)書,選擇最適合該物業(yè)的管理方案?;蛘呖捎晌飿I(yè)管理專家組成評審小組受業(yè)委會委托進行標(biāo)書的評審工作。
  5、招投標(biāo)的開標(biāo)和決標(biāo)等重大事件的進行必須由專門機構(gòu)的參與,并受到其監(jiān)督,以維護“公開、公平、公正”和誠實信用的原則。
  關(guān)于評審小組的人員組成問題。《中華人民共和國招投標(biāo)法》第三十七條規(guī)定:“依法必須進行招標(biāo)的項目,其評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成,成員人數(shù)為五人以上單數(shù),其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之一”。
  雖然目前物業(yè)管理非“依法必須進行招標(biāo)的項目”,但亦可參照此條款執(zhí)行。各地招投標(biāo)機構(gòu)可考慮認定一批物業(yè)管理專家,建立一個專家名冊或?qū)<規(guī)?,主要參與本地的物業(yè)管理招投標(biāo)的評標(biāo)工作。某個物業(yè)管理招投標(biāo)項目在確定評標(biāo)委員會專家的數(shù)量后,在確保專家與投標(biāo)企業(yè)無任何利害關(guān)系的前提下,可由招投標(biāo)機構(gòu)從專家名冊中隨機抽取專家進入評標(biāo)委員會,以體現(xiàn)“公開、公平、公正”的原則。同時,發(fā)展商代表在評標(biāo)委員會中的比例不宜過多,一般以一至兩人為宜,既可保證發(fā)展商參與選聘物業(yè)企業(yè)的權(quán)利,又能避免發(fā)展商的意志左右最終評標(biāo)結(jié)果,以確保為了打破壟斷經(jīng)營而進行招投標(biāo)的初衷。
 ?。ㄋ模┰O(shè)定招投標(biāo)市場的準入條件。
  為了減少對投標(biāo)人的初審工作量,對于有較高管理要求的物業(yè)項目(可通過物業(yè)類型或面積加以限定)應(yīng)限定只有達到一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標(biāo)。目前深圳有40余家甲級資質(zhì)企業(yè),可以代表深圳物業(yè)管理行業(yè)的最高水平。建設(shè)部也即將評選全國一級資質(zhì)企業(yè)的才具備投標(biāo)資格,以引導(dǎo)市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。
 ?。ㄎ澹┦袌鲂畔⒕W(wǎng)絡(luò)還不通暢
  由于物業(yè)管理行業(yè)在我國還是較為新興的行業(yè),市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立還不夠完善。一方面,招標(biāo)方對投標(biāo)企業(yè)的情況,如資質(zhì)狀況,經(jīng)營業(yè)績、企業(yè)實力等,缺乏可靠、完整的信息來源;另一方面,想?yún)⑴c競爭的物業(yè)管理企業(yè)對市場信息的獲取渠道較少,特別是要跨區(qū)參與投標(biāo),及時掌握有關(guān)信息更難。市場信息網(wǎng)絡(luò)的不完善,一定程度上制約了招標(biāo)活動公平競爭的開展。
  物業(yè)管理招投標(biāo)的推行是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,是行業(yè)自身運行規(guī)律的體現(xiàn)。它標(biāo)志著發(fā)展商和業(yè)主(客戶)物業(yè)管理意識的提高,標(biāo)志著物業(yè)管理企業(yè)市場競爭意識的增強,標(biāo)志著物業(yè)管理將真正作為一個相對獨立的行業(yè)而存在,并將更具活力、更加健康地發(fā)展下去。

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