記者：與20年前乃至10年前相比，物業(yè)管理環(huán)境的變化是驚人的，停車服務(wù)作為物業(yè)管理服務(wù)的重要組成部分，其外部環(huán)境的變化同樣被廣泛關(guān)注，請您簡單談?wù)勥@種變化。

    答：近年來，停車服務(wù)環(huán)境變化很大，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：其一，停車設(shè)施的多樣化和停車空間的立體化，以及與其相適應的停車管理的科技化和專業(yè)化；其二，停車設(shè)施產(chǎn)權(quán)多元化和停車服務(wù)價格市場化，停車服務(wù)的費用構(gòu)成更加清晰透明；其三，保險制度日益完善，公共責任險逐步引入停車管理，相關(guān)保險費用成為物業(yè)服務(wù)支出的必要構(gòu)成；其四，執(zhí)法司法專業(yè)化水平不斷提高，對停車服務(wù)中管理責任的認識日趨客觀理性；最后，也是最主要的，是停車服務(wù)立法環(huán)境的重大改善，主要是《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》的相繼出臺，為停車位的歸屬及停車收益的分配奠定了法律基礎(chǔ)。

    記者：小區(qū)停車位的歸屬長期以來是一個眾說紛紜的話題，請問，《物權(quán)法》出臺后，是如何界定車位權(quán)屬的？實際工作中該如何適用相關(guān)條款？

    答：《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定了車位車庫的權(quán)利歸屬：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

    所以，《物權(quán)法》實施（2007年10月1日）之后，我們可以依照其第74條判斷停車位的歸屬。具體的說，規(guī)劃用于停放汽車的，無論地上還是地下車位，由開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主通過約定方式?jīng)Q定歸屬，約定依據(jù)可以是房屋買賣合同和臨時管理規(guī)約；地面停車位如占用業(yè)主共有的道路或者其它場地的，歸業(yè)主共有，但占用城鎮(zhèn)公共道路的或規(guī)劃用于停車的地面車位屬于例外。

    《物權(quán)法》實施之前，由于缺乏相應法律規(guī)定，應區(qū)別不同情況對待，有約定的，按照約定，沒有約定，應根據(jù)小區(qū)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（房改房、廉租房、經(jīng)濟適用房、商品房）和原有的建筑區(qū)劃，按照尊重歷史的原則判斷，而不應簡單認定歸業(yè)主共有。

    記者：《物業(yè)管理條例》實施后，就有許多關(guān)于地面停車費的爭論。《物權(quán)法》對地面車位權(quán)屬的界定，是否有利于明確停車收益的歸屬？

    答：《物業(yè)管理條例》第55條明確規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營的，應當在征得業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應當主要用于專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。根據(jù)這一規(guī)定，我們可以看出，只有利用業(yè)主共用的道路或者共他場地上的停車位進行經(jīng)營時，才能適用《條例》第55條，業(yè)主所得的是停車收益并非停車收入。

    《物權(quán)法》實施后，有利于明確地面停車收益的歸屬，綜合《物權(quán)法》第74條和《條例》第55條的規(guī)定，我們認為，業(yè)主主張地面停車收益有三個前提條件：一是2007年10月1日以后，二是地面停車位明確歸屬業(yè)主共用，三是經(jīng)營者收取的停車費在扣除經(jīng)營成本、酬金和稅金之后尚有盈余。

    記者：管理實踐中，無論物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取停車費，還是業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追償車輛丟失或損壞的損失，大都以停車合同為依據(jù)，請問如何理解停車合同的法律性質(zhì)？在簽訂停車合同過程中要注意哪些方面問題？

    答：對于停車合同的性質(zhì)，司法界和理論界看法不一，一種觀點認為是保管合同，另一種觀點認為是租賃合同，其實這種以《合同法》中有名合同的條款套用停車合同的做法都是有失偏頗的。作為一種無名合同，大多數(shù)的停車合同，特別是地面停車合同既有租賃合同的部分特征，又有保管合同的部分牲征，具有混合合同的性質(zhì)。

    無論是業(yè)主，還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在簽訂停車合同時，都應當注意停車位歸屬、停車費用構(gòu)成和管理責任承擔等三個方面的關(guān)鍵問題。首先，應當根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定明確停車位的歸屬；其次，應當在停車合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)所收取的停車費由那些部分構(gòu)成（場地租金、管理成本、酬金、稅金、停車收益等），相關(guān)構(gòu)成所占的數(shù)額或者比例；再次，應當根據(jù)《條例》第36條的規(guī)定（“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”），明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在停車合同中所承擔的財產(chǎn)安全責任。應當指出的是，關(guān)于地面停車費用的約定，在許多地方還必須遵守當?shù)氐奈飪r部門的價格政策；關(guān)于管理責任的約定，應著重明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責任，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在根據(jù)意思自治和締約自由的原則協(xié)商合同條款時，應充分考慮到收費水平和管理職責的對應性和公平性。

 

    記者：《物權(quán)法》實施已有一個多月，個別地方出現(xiàn)了業(yè)主拒絕交納地面停車費的情況，有的業(yè)主甚至要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還以前的地面停車收益，應如何看待這些現(xiàn)象？如何正確理解停車收費的合理性？

    答：首先，對《物權(quán)法》實施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質(zhì)的停車收益，簡單采取追討舊帳的方式是不妥當?shù)?，因為法律不能溯及既往?/DIV>