中國江蘇網(wǎng)4月18日訊 新修訂的《江蘇省物業(yè)管理條例》5月1日起將正式施行?！冻Ｖ菔形飿I(yè)管理條例》也將在此基礎(chǔ)上進行修訂，并將在下半年實施。

新《條例》在小區(qū)停車位使用、物業(yè)費收繳、公共維修資金使用及存管、電梯更新、小區(qū)管理、業(yè)委會成員約束等諸多方面都有突破，如：政府部門必須介入小區(qū)物業(yè)管理工作;對建設單位只售不租車位行為最高罰款50萬元;對拖欠物業(yè)費業(yè)主可在小區(qū)內(nèi)公示;售房必須先結(jié)清物業(yè)費等。

本報結(jié)合常州情況，對新《條例》重點內(nèi)容進行系列解讀。

物業(yè)管理體制變革是新《條例》的創(chuàng)新之舉，也是最大的亮點。

此次我省通過地方法規(guī)的形式，明確賦予了轄市區(qū)物業(yè)管理部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監(jiān)督職責，突出了在物業(yè)管理活動中的基礎(chǔ)作用。

并且，物業(yè)管理不再只是房管部門的事情，明確了城管、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門在物業(yè)管理中的職責，并要建立專人負責的小區(qū)執(zhí)法。

街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)：都要負責有關(guān)管理工作

新《條例》規(guī)定，“街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系?！?

明確提出，街道要組織成立首次業(yè)主大會籌備組、調(diào)整不正常開展工作的業(yè)委會、建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解和協(xié)調(diào)物業(yè)應急維修服務的機構(gòu)、建立處理物業(yè)管理突發(fā)事件和重大事件的聯(lián)席會議制度。

社區(qū)居委會應當予以協(xié)助和配合。而房管局作為主管部門，則負責行政區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

記者點評：以往物業(yè)管理是垂直管理，似乎只是房管部門的事，小區(qū)物業(yè)矛盾化解不了，業(yè)主總愛找市房管局甚至找市長，而忽略了更貼近居民的街道、社區(qū)等管理。

新《條例》將物管職能下放至基層政府，這無疑更加務實。物業(yè)管理納入基層政府日常工作，將得到基層政府的重視。此前，我市一些街道成立了物管矛盾糾紛調(diào)解處理中心，新《條例》后，在基層政府推動下，這類創(chuàng)新之舉一定會越來越多。

城管、公安等部門：都要介入執(zhí)法

新《條例》規(guī)定，城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

記者點評： 物業(yè)管理涉及方方面面，對于小區(qū)居民違規(guī)開店、違章搭建等行為，物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，只能勸阻，效果有限。而有些居民又責怪物業(yè)管理不力，生出矛盾。讓有執(zhí)法權(quán)的部門介入小區(qū)執(zhí)法，有利于讓矛盾不出小區(qū)門，必將促進小區(qū)環(huán)境的改善。

街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)等組織成立物管委員會：可代理行使業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責

新《條例》第27條規(guī)定，針對不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、社區(qū)服務機構(gòu)、建設單位、業(yè)主代表等，組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

記者點評：物業(yè)管理委員會是新《條例》出現(xiàn)的一個全新的管理模式。在一定程度上解決了業(yè)委會成立難問題，彌補業(yè)委會缺位，完善業(yè)主監(jiān)督機制，為小區(qū)處理重大物業(yè)問題提供了法律依據(jù)。